Налог при продаже недвижимости

Доходы от реализации имущества, в том числе и квартиры, находящейся на территории Российской Федерации, облагаются налогом на доходы физических лиц (13%) для налоговых резидентов РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Для не резидентов налог на доходы от реализации имущества составляет 30%. Важно помнить что на не резидентов налоговые льготы не распространяются. ((НБ=Доход-Расход=Х*30%(сумма налога))

При этом налогоплательщик при получении дохода от продажи квартиры вправе уменьшить налоговую базу на сумму затрат произведенных на покупку продаваемого имущества или на сумму имущественного налогового вычета на продажу ((НБ=Доход-Расход=Х*13%(сумма налога))).

Размер имущественного вычета на продажу зависит от срока нахождения в собственности продаваемого имущества налогоплательщика и подтверждается свидетельством права собственности (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Необходимо знать, что при продаже недвижимого имущества декларация должна быть подана всегда, независимо от того, придется ли платить налог. Декларация для получения вычета должна быть представлена в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Сумма налога должна быть уплачена налогоплательщиком до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (часть 4 статьи 228 НК РФ).

Ниже будут рассмотрены наиболее распространенные ситуации, возникающие при продаже недвижимости физическим лицом.

1. Продажа недвижимости, находившейся в собственности более трех лет

В соответствии с частью 1 статьи 220 НК РФ при продаже любого имущества, в том числе и недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении всей суммы полученных доходов независимо от их размера.

Хотя обязанность по уплате налога и не возникнет в этой ситуации, но подача налоговой декларации тем не менее потребуется. Важно помнить, что в силу того что в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на такие объекты возникает только после государственной регистрации, налоговые органы будут исчислять трехлетний срок с даты, указанной в свидетельстве. Это может иметь значение, если квартира была приобретена в новостройке.

2. Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.

В этом случае налог придется уплатить практически с полной стоимости продажи. Необходимо помнить, что физическое лицо в случае продажи недвижимости в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ обязано самостоятельно исчислить (подав налоговую декларацию) и уплатить налог. Единственным послаблением в данном случае является возможность получить налоговый вычет в отношении части стоимости проданной недвижимости в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

  

     Иначе говоря, если с момента получения вами свидетельства о государственной регистрации права прошло менее трех лет, а квартира дороже миллиона рублей, то при ее продаже вам придется уплатить налог. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.  

       При обмене через куплю-продажу продавец, подпадающий под действие вышеуказанного налога, от него не освобождается. Получение вами денег за продажу квартиры считается вашим доходом и с него надо платить установленные налоги, как и с любого другого дохода. Если вы, получив зарплату, сразу купите на эти деньги мебель, то это не освобождает вас от налога, правильно? Так же и с квартирами.

      Однако, государство заботливо предоставило каждому из нас возможность один раз в жизни получить поблажку при покупке жилья. Заключается она в том, что человек, купивший квартиру, освобождается от 13%-ого налога на доходы. Это называется «налоговый вычет» и дается он на один миллион рублей: как только вы его заработали — снова платите налог со своих доходов. На детей и неработающих граждан эта льгота не распространяется. 

Фактически получается, что при обмене вы:

1. Не платите налог с 1 миллиона рублей при продаже своей квартиры
2. Государство возвращает вам налог с двух миллионов рублей, потраченных на покупку другой квартиры.

      То есть 3 мил. руб. условно можно назвать не облагаемыми налогом.

      В каком порядке предоставляется имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Кодекса, в связи с покупкой налогоплательщиком квартиры?

      В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса с 1 января 2005 года при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета  в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

    При этом общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

    Указанный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику по окончании налогового периода (календарного года) налоговым органом по месту жительства на основании представленной им декларации по налогу на доходы, письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

   Кроме того, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщику необходимо представить договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

   Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

    С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет в связи с новым строительством либо при­обретением на территории Российской Федера­ции жилого дома, квартиры или доли (долей) в них может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный на­логовый вычет налоговым органом по форме, ут­вержденной ФНС России.

    Следует учитывать, что налогоплательщик име­ет право на получение вычета в течение налого­вого периода только у одного работодателя по своему выбору.  Работодатель обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

   Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления в налоговый орган по месту жительства, и вышеперечисленных документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.

Как продать дом?

Загородная недвижимость страдает от отсутствия прежнего спроса: новые объекты простаивают, а продавцы, пытающиеся "сбагрить" с рук ранее купленные дома, жалуются на низкую активность покупателей. Да и потенциальные инвесторы не радуют рынок загородной недвижимости своим вниманием. Как продать коттедж или таун-хаус во время рецессии?

При продаже загородного жилья, полностью приспособленного для жизни семьи, можно делать упор на низкую стоимость и больший комфорт загородного дома в сравнении с той же городской квартиры. Да и как можно сравнивать двухкомнатную "хрущевку" с уютным коттеджем в Подмосковье? И места больше, и окружение приятнее. Так что загородный дом - неплохой вариант для тех, кому крайне необходимо расширить жилплощадь, а денег на новую квартиру как не было, так и нет. В самом деле, чем продолжать копить деньги на покупку двухкомнатной или трехкомнатной квартиры, можно вложить свои средства в покупку загородного жилья - достаточно комфортного и благоустроенного, чтобы семья могла жить за городом постоянно.
Вторая возможная привлекательность загородного жилья сводится к его инвестиционной привлекательности. Как известно, денежные сбережения сегодня крайне нестабильны. Валютные курсы быстро меняются, ценные бумаги теряют устойчивость, и даже недвижимость потеряла часть инвестиционной привлекательности. Вкладывая деньги в рынок загородной недвижимости, можно диверсифицировать свои инвестиции, особенно в том случае, если городское жилье у вас уже есть. Загородный дом тоже можно сдавать в аренду. А можно использовать его для отдыха своей семьи, чтобы впоследствии продать на восстановившемся рынке недвижимости подороже.
Однако даже самыми приятными обещаниями делу не поможешь, если цена на загородный дом кажется покупателю завышенной. Следует пересмотреть цены на дома, разработав систему скидок, бонусов и поощрений. Из числа неординарных идей девелоперов можно вспомнить обмен городского жилья на загородное со значительным улучшением условий. Или особая ипотека, по которой можно получить коттедж или таун-хаус с машиной "в нагрузку", в рамках одного кредита. По словам риэлторов, транспортный вопрос для перезжающих за город имеет важное значение, поэтому, предложив решить все проблемы одним махом, девелопер может обратить на себя внимание покупателей.
Наконец, адаптируясь к новым реалиям рынка, стоит осознать, что "запросто" загородный дом не продать - нужно уметь показать покупателю все достоинства этого дома, заинтересовать, наконец, вызвать у него желание жить в таком доме. Поэтому девелоперы загородной недвижимости прилагают все усилия, чтобы показать "товар лицом" - отделывают коттеджи, благоустраивают территорию участка, придумывают дополнительные возможности для того, чтобы убедить покупателя в том, что именно в их доме он будет чувствовать себя по-настоящему уютно - "как дома".
Для того, чтобы обыграть эту идею, нужно вернуться к основным ценностям покупателей загородного жилья. Как правило, есть несколько причин для переезда за город: нежелание жить в тесном "крольчатнике", мечта о жизни на природе, мечта о собственном доме для своей семьи. Чтобы убедить покупателя в том, что он действительно покупает "настоящий дом" и прощается с условиями жизни в мегаполисе, достаточно показать ему проект дома с индивидуальной наружностью - с возможностью выбрать фасад или изменить его, например. Также в вашу пользу будут говорить такие "фишки", как возможность установить камин или веранду - для многих покупателей именно из таких символов домашнего уюта и состоит образ идеального загородного дома. Для того, чтобы удовлетворить желания покупателей, мечтающих о зеленых лугах, лесах и водоемах, нужно, собственно, предоставиь ему луга, леса и водоемы. Что делать, если проект предусматривает классическую для нашего времени россыпь домиков по зеленой равнине? На помощь придут ландшафтные дизайнеры, которые помогут продумать план озеленения участка.
Словом, учитывая пожелания потенциальных покупателей при строительстве и продаже загородных домов, продать их можно даже в разгар кризиса.

Как продать недвижимость вопреки кризису

Как правило, в период кризиса спрос на недвижимость заметно снижается и в более выгодном положении оказывается покупатель, имеющий возможность торговаться и диктовать условия продавцу. Но порой бывают ситуации, когда зарубежную собственность нужно все же продать. Как это сделать с наименьшими потерями?

Главное правило инвестора - чтобы получить максимальную прибыль, нужно входить на рынок в период его минимума и фиксировать прибыль в момент наибольшего подъема. Многие европейские рынки недвижимости сейчас находятся в состоянии стагнации или даже падения, поэтому общий совет владельцам - придержать свою собственность до тех пор, пока не начнется новый виток цен. Однако это - теория, а в жизни бывает и так, что в кризисный период свои активы приходится реализовывать. 

Финансы и психология 

«Действительно, сейчас на рынок лучше всего входить. Цены в Болгарии стали практически такими, какими они были в 2007 г., - говорит специалист по развитию компании Bulgarian Property Advisors Владислав Харитонов. - Если же речь все же идет о продаже недвижимости, то нужно понимать, на что человек рассчитывал и какие цели он преследует. Если на стадии почти максимальной цены была куплена хорошая, качественная квартира примерно за 200 000 евро, то по возможности следует подождать с ее продажей. Если же ее стоимость составляет до 100 000, то в принципе продавать можно и сейчас».

«Если вам срочно нужны деньги, то продать недвижимости все равно придется, - развивает тему руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. - Вопрос в том, как это сделать лучше и выгоднее. И очень многое зависит от мастерства продавца или посредника. Если объект имеет какие-либо уникальные характеристики, то главная задача продавца - очень понятно объяснить потенциальному покупателю ее преимущества и ценность. На каждый продукт, вне зависимости от кризиса или роста рынка, есть свой покупатель». 

У покупателей же проблемы все чаще не финансового, а психологического характера. Если кругом все трубят о том, что рынок падает и будет падать еще дальше, то потенциальный покупатель предпочитает ждать, когда будет достигнуто дно. «Если рассуждать подобным образом, то кризис - не подходящее время ни для чего, - считает генеральный директор Clifford Capital Екатерина Букова. - И пусть ситуация сегодня действительно не самая лучшая, но есть страны, которые она затронула в меньшей степени. Поэтому, прежде чем говорить о кризисе, давайте посмотрим, о каком регионе идет речь, какова текущая ситуация, какие прогнозы дают аналитики, через какую компанию вы приобретали свою недвижимость? Даже в нынешних условиях на европейской карте есть места, где недвижимость растет в цене и существует высокий спрос на ликвидные объекты. К примеру, те, кто выбрал для инвестиций итальянский регион Калабрия, могут быть в значительной степени уверены в надежности своих вложений, поскольку этот район сейчас очень активно развивается». 

Но если в Италии спрос на недвижимость снизился незначительно, то в Испании он упал заметнее, чем в других странах Европы. «И виной тому не только высокие ставки банковских кредитов, - говорит директор компании Cadespa Property S.L. Олег Бакалюк, - но и большое предложение неликвидной и некачественной недвижимости. В данных условиях продать недвижимость непросто, но качественные и престижные объекты на первой линии моря всегда в цене». 

Конечно, спрос среди россиян на зарубежную недвижимость заметно снизился, но, как считают аналитики, отнюдь не исчерпал себя. Остается по-прежнему очень много людей, желающих купить за рубежом квартиру либо для отдыха, либо с целью надежного вложения средств в качестве инвестиций. Но многие уже не берут «втемную», покупатель становится очень разборчивым. Поэтому в такой ситуации от продавца требуется немало умения, чтобы продавить свой объект без больших потерь.

Помогут только скидки

При вынужденной продаже квартиры сегодня надо найти какой-то маркетинговый ход. Либо предложить квартиру с мебелью, либо найти какой-то другой бонус для покупателя. «Если квартира уже меблирована, то перед показом стоит нанять человека, который бы навел в ней порядок, - комментирует Владислав Харитонов. - Протереть пыль, починить текущий кран - такие, казалось бы, мелочи сегодня могут оттолкнуть покупателя или стать поводом для серьезного снижения цены. Выбор-то сейчас большой, и преимущество получит та квартира, где все в порядке».

Не нужно забывать, что вслед за рыночной ситуацией изменился и сам характер спроса. Если раньше недвижимость за рубежом больше интересовала россиян как способ заработать, то сейчас люди стали больше покупать для себя. И действительно, для таких покупок сейчас самое время. Цены, к примеру, в Болгарии, снизились до уровня начала 2007 г. Многие эксперты сходятся во мнении, что в ряде стран дно уже достигнуто - так что настало самое время покупать. «Тем более что в Болгарии приобретать недвижимость сегодня особенно выгодно людям с небольшими доходами, - говорит Владислав Харитонов. - К примеру, я знаю семью пенсионеров из двух человек, которая проживала в стране с мая по октябрь, тратя на питание (готовили дома сами), в пересчете на рубли всего лишь 5500 руб. в месяц. Причем питание было хорошим. В той же Испании или на Кипре это обошлось бы им вдвое или втрое дороже».

Скидки, действительно, могут помочь продать быстрее, но, как считает Юлия Титова, большие уступки - это арсенал низколиквидных предложений. Конечно, цены имеют тенденцию к некоторому снижению, но хорошие объекты остаются ликвидными и не теряют в цене. В силу уникального расположения (например, рядом с морем) и качественных характеристик, несмотря на спад покупательского интереса, цены на такие объекты продавцы не снижают. Исключение составляют лишь те, кому в силу обстоятельств нужно быстро продать высоколиквидный объект. Такие предложения дают шанс покупателям-счастливчикам недорого купить очень хорошую недвижимость.

С агентом надежнее

Чисто теоретически продажу можно вести и без привлечения посредников. Основные сложности в этом случае - технические, ведь продавец находится в России, а квартира - за рубежом. Это реально только в том случае, если у продавца есть надежное доверенное лицо, иначе нужно однозначно привлекать специалистов. 

Просто сбавить цену - это самый простой, но не самый эффективный путь продать недвижимости в условиях кризиса. «Очень важно найти опытного посредника, который предпримет максимальные усилия для поиска подходящего покупателя, - советует Екатерина Букова. - Тем, кто покупал недвижимость у застройщика, возможно, стоит воспользоваться его же услугами - многие девелоперы могут легче и быстрее продать ее после окончания строительства».

Как считает Юлия Титова, кризис - это время работы профессионалов. Когда рынок растет, «окучить» потенциальных покупателей не составляет труда даже для дилетанта. А вот вести правильный торг, максимально соблюдая интересы обеих сторон, - это настоящее искусство. Именно риэлтор, у которого есть опыт, знание страны и ситуации в ней в настоящее время, сможет найти наилучшее компромиссное предложение. 

Не следует забывать и о том, что, нанимая риэлторов в иностранной стране, можно попасть в неприятную ситуацию. Если компанию, которая находится в Москве, можно проверить, спросить у них документы, пообщаться со знакомыми и с теми, кто пользовался их услугами, то за границей порой сделать это бывает довольно сложно. Также очень больше значение имеет своевременная передача необходимых документов на квартиру агентству - здесь нередко бывает немало недоразумений. «Важно, чтобы компания изначально присутствовала в той стране, где проживает покупатель, - говорит Владислав Харитонов. - Если он россиянин, то либо фирма должна быть российской и иметь филиал в зарубежной стране, либо наоборот».

Покупая, думай о продаже

Еще совсем недавно покупатели хватали недвижимость за рубежом практически без разбора. Сегодня кризис заставляет думать заранее о том, как впоследствии продать свою собственность с максимальной выгодой. Что в этом случае советуют специалисты? 

«Прежде всего стоит внимательно изучать регион, в котором вы планируете покупку, - говорит Екатерина Букова. - Выгоднее покупать на недооцененном рынке, там, где рост цен только начался или ожидается. Также надо обращать внимание на сам объект. Предпочтительно, чтобы он имел удачное месторасположение и лучшие характеристики, чем объекты в том же районе. Следует учитывать, что гораздо быстрее и проще реализовать объекты с меньшей площадью, хотя это не всегда позволяет получить наибольший доход».

Олег Бакалюк считает, что при приобретении недвижимости особое внимание нужно уделить месторасположению объекта. При покупке и удачной продаже в дальнейшем место - это главное. По его мнению, сейчас лучше приобретать испанскую недвижимость в районах с хорошо развитой инфраструктурой, с хорошим качеством отделки и обязательно на первой линии моря. Такая недвижимость будет ликвидной в любое время, в том числе и во время кризиса.

«Если человек покупает действительно элитный объект, - отмечает Владислав Харитонов, - который находится в соответствующем окружении, то можно смело говорить, что он будет востребован и в дальнейшем. Даже во время кризиса он подешевеет несильно». 

Если же речь идет о недорогой, массовой недвижимости, то правильно оценить предполагаемый спрос в будущем становится критически важно. Для покупателей из России наиболее важны шаговая доступность пляжей, развитая инфраструктура, престижное соседство. Предпочтительно покупать новые объекты, желательно - у крупной и известной компании. Такие застройщики как правило имеют программы по дальнейшему обслуживанию своих клиентов, а при необходимости и по сдаче квартиры в аренду на время, когда хозяин не находится в стране. Не стоит забывать, что именно доход от аренды может помочь владельцу безболезненно пережить кризисное время.

Как продать квартиру без помощи агентства недвижимости

Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала. Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости – примерно 80% – это так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.
Оценка возможностей, консультации
Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, – хотя бы примерно оценить недвижимость, то есть получить информацию о стоимости жилья. Самый простой способ – изучение печатных и электронных СМИ, оперативно подающих подобную информацию о продаже объектов недвижимости. Обязательно имейте ввиду, что цены на квартиры, выставленные в СМИ, – не факт, а пожелания продавцов.
Реклама
Следующий немаловажный момент – подача объявления о продаже квартиры. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Минске существует порядка сотни мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Но имейте ввиду, что, согласно действующего законодательства, агентства недвижимости не имеют права размещать объявления о продаже объекта недвижимости без заключения эксклюзивного договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на агентство недвижимости.
Второй способ – подача объявления в печатные и электронные СМИ с указанием вашего контактного телефона. Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая свой телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но имейте ввиду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.
Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю. Подавать объявление каждый день бессмысленно.
Показ, торг
Начинаются звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все «закоулки» (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник – это ненормально и должно вас насторожить.
Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто. Совет: первому клиенту, решившему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.
Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент по недвижимости может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что «...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.
Еще один совет: если продажа квартиры осуществляется без участия агентства недвижимости, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям – у себя. В таких случаях присутствует элемент «своей» территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.
Договоренность с продавцом (покупателем) недвижимости
Многие продавцы квартиры или дома после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы объекта недвижимости должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.
Покупателям же недвижимости мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях по поиску других вариантов покупки. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру «упустить», если продавец квартиры найдет более выгодного клиента.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель недвижимости дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги за объект недвижимости, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?
Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере». Таким образом, опытный и грамотный покупатель недвижимости со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.
Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов.

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки купли-продажи. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться, – подчеркиваю, в определенные сроки – получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура.
Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БРТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Правда, надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты мы советуем давать не больше 100–200 долл, чтобы свести свои потери к минимуму.
2. В БРТИ необходимо получить: справку (действительна 1 месяц). Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов и ваш паспорт.
3. В ЖЭС нужно взять: выписку из домовой книги – в паспортном столе; копию лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате – в бухгалтерии. Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, вам потребуются паспорт или доверенность (если вы не собственник).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству.
После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На этом этапе лучше всего получить юридическую консультацию или оформить сделку купли-продажи объекта недвижимости через риэлтерское агентство. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки купли-продажи недвижимости документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.
Банк, нотариус, регистрация
Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на этот вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег вам предстоит нотариальное оформление договоров и сдача документов на государственную регистрацию. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), вам будет проблематично контролировать процесс.
Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. А если у вас остались вопросы – проконсультируйтесь у специалистов рынка недвижимости, благо что в Беларуси их работает порядка 200, а в самом Минске—около сотни.

Взыскание кредитной задолженности 2

Обеспечение судебных приказов

Особого внимания заслуживает обеспечение судебных приказов. Указанная практика находится в стадии становления и потому требует дальнейшего формирования.
Ситуация по необходимости обеспечения требований аналогична ситуации по обеспечению иска. В соответствии со ст. 126 ГПК РФ судебный приказ выносится в течение 5 дней с момента поступления заявления в суд. Затем суд высылает копию судебного приказа должнику, который имеет право в течение 10 дней представить возражения относительно его исполнения (ст. 128 ГПК РФ). Если же должник не явится на почту за судебным приказом, то по действующим почтовым правилам почтовое отправление хранится на почте 1 месяц и затем возвращается отправителю.
Это достаточный срок для реализации или сокрытия иным образом своего имущества должником. Кроме этого, в данный срок не включаются иные обстоятельства, удлиняющие приказную процедуру (отпуск, болезнь судьи и пр.).
В связи с тем, что целью применения обеспечительных мер в исковом производстве является исполнение судебного решения в полном объеме (ст. 139 ГПК РФ), установленный законом общий срок приказного производства может составлять те же самые 2 месяца, которые предусмотрены для рассмотрения иска судом.

Недостатки обеспечения исковых заявлений о взыскании задолженности по кредитам физических лиц

У обеспечения исковых заявлений и судебных приказов имеется и оборотная сторона, которая часто не учитывается правоприменителями. Рассмотрим такой пример, когда в ходе рассмотрения дела о взыскании задолженности по кредиту физического лица был наложен арест на вклад должника.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. После вынесения решения о взыскании задолженности по кредиту списать денежные средства кредитная организация может только при условии снятия ареста со счета. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании.
Таким образом, после вынесения решения суда, чтобы списать денежные средства со вклада, кредитная организация вынуждена потратить время на то, чтобы обратиться в суд с ходатайством о снятии ареста со счета. При этом, чтобы денежные средства не были списаны со счета вкладчиком в период со снятия ареста со счета до списания кредитной организацией денег в счет погашения задолженности по кредиту, банк должен обратиться в суд с целью наложения ареста на счет в порядке исполнительного производства.
Согласитесь, такая громоздкая схема весьма неудобна на практике. Более того, затягивание сроков реального исполнения решения приводит к увеличению размера неустойки и процентов по кредиту, которые должник обязан вернуть кредитной организации.
Рассмотренная законодательная коллизия имеет место и в том случае, когда в ходе рассмотрения дела был наложен арест на имущество должника, которое судебный пристав-исполнитель должен реализовать. В указанном случае приставы-исполнители ставят вопрос о том, чтобы взыскатель инициировал снятие с имущества ареста, наложенного судом.
На наш взгляд, п. 3 ст. 144 ГПК РФ требует уточнения и внесения изменений и дополнений. Целесообразно предусмотреть, что меры по обеспечению иска сохраняют свое действие, однако после вступления в законную силу решения суда они не препятствуют его реальному исполнению взыскателем.

Взыскание задолженности по кредитам в случае смерти заемщика

Анализ судебной практики показывает, что имеются определенные особенности взыскания задолженности по кредитам физических лиц в случае смерти заемщика.
Отсутствие в договоре поручительства указания на то, что он сохраняет свою силу и в случае смерти заемщика, может повлечь за собой прекращение поручительства. Отметим, что заключаемые Сбербанком России договоры поручительства содержат необходимое условие.
При взыскании задолженности по кредитам умерших заемщиков необходимо учитывать следующие аспекты.
1. До вступления наследников в права наследования имуществом в течение 6 месяцев со дня смерти заемщика исковое заявление может быть подано в соответствии с п. 3 ст. 1175 гл. 64 ГК РФ. Согласно указанной норме «кредиторы наследодателя вправе предъявлять свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу». В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к государству.
2. Юридическим управлением был сделан запрос в нотариальную палату Воронежской области о том, относятся ли к нотариальной тайне сведения об открытии наследства, о круге наследников, призванных к наследованию или принявших наследство, а также обязаны ли нотариусы давать ответы на запросы об открытии наследства в отношении должников Центрально-Черноземного банка Сбербанка России. Нами был получен следующий ответ. По мнению Воронежской нотариальной палаты, ст. 63 Основ законодательства о нотариате⁴, согласно которой претензии кредиторов принимаются нотариусами, противоречит ч. 3 ГК РФ.
В этой связи, как нам было указано, меры по розыску должников должны приниматься кредитором, а не нотариусом, и нормы ст. 61 Основ законодательства о нотариате о возможности публичного извещения нотариусом об открывшемся наследстве являются неактуальными.
Вместе с тем нотариальная палата Воронежской области согласилась с тем, что отсутствие информации о наследниках должников лишает банк возможности обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности. Несмотря на отсутствие в законодательстве обязанности нотариуса сообщать информацию по запросам банков, нотариальная палата считает, что в данном случае следует исходить из принципа разумности и справедливости.
Действительно, получить достоверную информацию о наследниках, принявших наследство, банк может только у нотариуса, в производстве которого находится наследственное дело. При этом нотариальная палата считает возможным по запросу банка сообщить тот объем информации, который является необходимым и достаточным для обращения в суд с иском о взыскании задолженности. Однако нотариус может предоставить сведения о полном круге наследников, принявших наследство, только по истечении указанного срока.
Таким образом, в случае истечения шестимесячного срока со дня смерти заемщика, получив соответствующую информацию у нотариуса, банк может обратиться в суд к наследникам заемщика.
3. Как показывает анализ отчетов и практики работы подразделений СБ РФ по взысканию задолженности по кредитам физических лиц, в некоторых случаях банк подает исковые заявления к умершим заемщикам, так как не может официальным образом получить документы, подтверждающие факт их смерти⁵.
В ходе рассмотрения дела о взыскании задолженности выясняется факт смерти заемщика, суд истребует соответствующую официальную информацию о смерти заемщика, а также о круге его наследников и в ходе судебного производства осуществляется замена ответчика на надлежащего.

Взыскание кредитной задолженности

Проблемы взыскания задолженности по кредитам физических лиц приобретают все большую актуальность. В последние годы резко увеличилось число выдаваемых кредитов, и как следствие — встает вопрос о необходимости их возврата, в том числе и с использованием судебного производства.
Судебное взыскание задолженности для кредитной организации актуально прежде всего с позиции реального его исполнения. Однако практика российского судопроизводства в настоящее время такова, что реальное взыскание без предварительного обеспечения исковых требований взыскателя практически невозможно.
В соответствии со ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
Согласно п. 1 и 2 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ обеспечительной мерой может быть наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц, а также запрет на совершение определенных действий ответчиком.
Но и при обеспечении исковых требований путем наложения ареста на имущество должника имеется немало практических проблем.

Наложение ареста на имущество должников

Наиболее распространенный и широко применимый способ обеспечения исковых требований — это наложение ареста на имущество должников. Как показывает практика, заявления об обеспечении иска подаются и удовлетворяются в большинстве своем в том случае, если заявителю (или истцу, взыскателю) известно о наличии соответствующего имущества у должника. Более того, суды удовлетворяют заявления об обеспечении исковых требований, когда заявитель (истец, взыскатель) может подтвердить факт наличия соответствующего имущества у должника.
Однако на практике кредитная организация не имеет такой возможности. В этой связи суды отказывают кредитной организации в наложении ареста на имущество в связи с отсутствием документов, подтверждающих наличие соответствующего имущества у должника. Устранить такую ситуацию можно несколькими способами.
Один из таких способов — при заключении кредитного договора получение от заемщика информации о наличии соответствующего имущества, подтвержденной документально, в том числе нотариально заверенными копиями свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости, на автотранспорт и пр. Данный способ достаточно трудоемкий и отнимает много времени. Более того, сбор такой информации может привести к оттоку заемщиков у кредитной организации.

Подача заявления о наложении ареста

При взыскании задолженности по кредиту физических лиц кредитная организация подает заявление о наложении ареста на имущество, находящееся по месту жительства ответчика. Кредитная организация предполагает, что по месту жительства (фактической регистрации) заемщика имеются предметы домашнего обихода, бытовая техника и иное имущество, на которое может быть наложен арест в обеспечение исполнения обязательств заемщика. Такая позиция находит свое подтверждение в судебной практике.
Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» указано следующее: «Суд вправе принять обеспечительные меры в виде ареста имущества ответчика, установив общую сумму стоимости имущества, подлежащего аресту, тогда как конкретный состав имущества, подлежащего аресту, может определяться судебным приставом-исполнителем в соответствии с требованиями Федерального закона “Об исполнительном производстве в Российской Федерации”».
Таким образом, вполне правомерно заявлять требования о наложении ареста на имущество, не индивидуализируя это имущество. Более того, развивая мысль, изложенную в вышеуказанном Постановлении ВАС РФ, возможно, на наш взгляд, просить суд о наложении ареста на имущество ответчика, «в чем бы оно ни выражалось и где бы оно ни находилось, за исключением того имущества, на которое не может быть наложен арест по закону».
Однако такая позиция разделяется далеко не всеми судами и судьями. Основная причина, по которой суды не удовлетворяют такого рода заявления об обеспечительных мерах, — это риск ущемления интересов ответчика и третьих лиц. Рассмотрим практическую ситуацию по данному вопросу.
Определением суда был наложен арест на имущество должника Б., которое находится по месту его жительства. Судебный пристав-исполнитель арестовал имущество. Отец ответчика подал в суд заявление об исключении имущества из описи, где ответчиком выступали как судебный пристав-исполнитель, так и кредитная организация. Судом требования об исключении имущества из описи были удовлетворены¹.
В данной статье мы не будем останавливаться на спорной проблеме, которая касается привлечения кредитной организации в таком деле в качестве ответчика и возложения на нее расходов по оплате государственной пошлины. Хотим лишь отметить, что в целях исключения предъявления заявлений об исключении имущества из описи многие судьи не удовлетворяют требования кредитной организации о наложении ареста по месту жительства ответчиков.

Наложение ареста на автотранспорт, принадлежащий должникам

При решении вопроса об обеспечении иска кредитные организации стремятся наложить арест на ликвидное имущество. При этом автотранспорт, принадлежащий заемщикам, является, безусловно, таким ликвидным имуществом. Рассмотрим проблему, связанную с наложением ареста на данное имущество.
Судебная практика по указанному вопросу далеко не однозначна. Так, некоторые суды отказываются накладывать арест в том случае, если кредитная организация не подтвердит факт принадлежности автотранспорта ответчику. Другие суды самостоятельно по ходатайству истца делают соответствующий запрос в органы ГИБДД.
Как показывает практика работы кредитных организаций в Центрально-Черноземном регионе, органы ГИБДД в большинстве случаев отказываются предоставлять официальную информацию, подтверждающую факт принадлежности имущества должнику, что обусловлено техническими причинами.
Примечательно, что в своих отказах органы ГИБДД ссылаются на п. 56 Приказа МВД России от 27.01.2003², где указано, что информация о наличии транспортных средств у граждан выдается на основании письменного запроса лишь указанным в этом пункте Приказа государственным органам, к числу которых кредитная организация не относится. Однако названная подзаконная норма противоречит законодательству (п. 4 ст. 29 Конституции РФ; п. 2 ст. 3 и п. 5 ст. 8 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»).
Помимо указанного Приказа полномочия УГИБДД ГУВД по учету автомототранспортных средств установлены:
• Федеральным законом от 10.12.1995 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» (п. 3 ст. 15);
• Указом Президента РФ от 15.06.1998 № 711 «О дополнительных мерах по обеспечению безопасности дорожного движения» (подп. «в» п. 11);
• Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (п. 2).
Ни один из указанных актов не содержит норм об ограничении доступа к информации о зарегистрированных транспортных средствах.
Таким образом, отказ УГИБДД в предоставлении информации о зарегистрированных автотранспортных средствах является незаконным, так как не соответствует п. 4 ст. 29 Конституции РФ, п. 2 ст. 3 и п. 3 ст. 8 Федерального закона «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

Региональная судебная практика по обеспечению исков

В некоторых регионах сложилось следующее мнение судей по обеспечению исков: если арестовывается имущество одного из ответчиков (самого заемщика), то нецелесообразно обеспечивать иск еще и наложением ареста на имущество других ответчиков (поручителей). Более того, считается, что, налагая арест на имущество поручителей в обеспечение иска, тем самым ограничивают их права.
Так, Банк обратился с иском³ о взыскании задолженности по кредитному договору с С. (заемщик), Ц. и Т. (поручители). В целях обеспечения иска Банк заявил ходатайство о наложении ареста на имущество С., Ц., Т., находящееся по месту их проживания, а также на автомобиль ВАЗ 2106, зарегистрированный на Ц., и на имеющиеся в банке счета, а также автомобиль ГАЗ 31029, зарегистрированный на Т.
Изучив заявление истца, суд посчитал его подлежащим удовлетворению лишь частично, ссылаясь на то, что меры по обеспечению иска должны быть непосредственно связаны с предметом спора, соразмерны заявленным требованиям, в обеспечение которых они принимаются, необходимыми и достаточными для исполнения судебного акта.
В результате суд наложил арест только на имущество С., находящееся по месту его регистрации. При этом суд признал, что мера по обеспечению иска — наложение ареста на имущество С., который является стороной кредитного договора, соразмерна заявленному истцом требованию. В данном случае суд посчитал излишней необходимость наложения ареста на имущество поручителей, так как уже наложен арест на имущество самого заемщика.
Как видно из указанного дела и иных аналогичных дел, которых немало, суд прежде всего исходит из необходимости удовлетворить требования взыскателя за счет имущества самого заемщика, и только при отсутствии такого имущества взыскивать задолженность с поручителей.
Указанная позиция влияет и на возможность обеспечения требований за счет имущества поручителей. Одновременно такая позиция не находит поддержки в действующем законодательстве и ущемляет интересы взыскателя.

Арест денежных средств, находящихся на вкладе

Определенный интерес представляет проблема ареста денежных средств, находящихся на вкладе. Проблема списания денежных средств со вклада должника при возникновении просрочки по кредитному договору имеет определенный теоретический и одновременно практический интерес. Теоретический интерес обуславливается решением вопроса о том, имеет ли право кредитная организация списать денежные средства, находящиеся на вкладе должника, если вкладчик одновременно является должником той же кредитной организации по кредитному договору.
В указанном вопросе в противоречие входят норма Гражданского кодекса РФ и локальные акты кредитных организаций, предусматривающие порядок безакцептного списания денежных средств со вклада.
Так, согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. С позиций указанной статьи кредитная организация вправе по заявлению в одностороннем порядке, даже при отсутствии согласия вкладчика, зачесть его денежные средства в счет погашения задолженности по кредитному договору.